ΓΙΩΡΓΟΣ ΚΑΣΤΟΥΡΑΣ: ΔΥΟ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΥΣΕΣ ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ ΓΙΑ ΠΑΛΑΙΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΣΤΑ ΑΣΤΙΚΑ ΚΕΝΤΡΑ

 ας περισώσουμε τουλάχιστον 

από την φθορά και την αλλοίωση 

τα σημαντικά κτίρια

Άποψη της πόλης της Αθήνας από τον Λυκαβηττό

Η σημερινή ανάρτηση πραγματοποιείται στο πλαίσιο των προβληματισμών μας, σχετικά με την αντιμετώπιση των προβλημάτων που έχουν προκύψει τα τελευταία χρόνια στην πόλη. Προβλήματα που αφορούν από την μια ένα μεγάλο αριθμό ακινήτων που παραμένουν άδεια και έχουν προφανώς δημιουργήσει σημαντικά προβλήματα στην ζωή της πόλης και από την άλλη την τεράστια σπατάλη χρημάτων ιδιαίτερα από τους ιδιοκτήτες του μεγαλύτερου οικοδομικού όγκου των παλαιών κατοικιών που δεν πληρούν τις στοιχειώδεις ενεργειακές προδιαγραφές. 

Ο Γιώργος Καστούρας

Τα κείμενα έχει διατυπώσει ο αρχιτέκτονας Γιώργος Καστούρας από την Θεσσαλονίκη που τα τελευταία χρόνια υπήρξε στέλεχος μεγάλης Γαλλικής εταιρείας που επί 6 σχεδόν χρόνια προσπάθησε να επενδύσει στην Ελλάδα σε ανανεώσιμες πηγές ενέργειας (φωτοβολταϊκά και ανεμογεννήτριες) και αποχώρησε άπραχτη μη μπορώντας να αντιμετωπίσει το τέρας της Ελληνικής γραφειοκρατίας. Ο Γιώργος Καστούρας αρθρογραφεί κυρίως στον τύπο την Βόρειας Ελλάδας 

Πολυκατοικία του Μεσοπολέμου στην πλατεία Αιγύπτου στην Αθήνα

Θα ήθελα  να επισημάνω ότι και στα δύο κείμενα, αντιμετωπίζεται το θέμα διάσωσης και διατήρησης πολλών σημαντικών και μη κτιρίων που κινδυνεύουν να καταστραφούν ανεπανόρθωτα είτε από την φθορά και την εγκατάλειψη είτε από την αδέξια ενεργειακή αναβάθμιση που πραγματοποιείται με εμπορικά κριτήρια χωρίς την παρουσία αρχιτέκτονα και αγνοώντας και καταστρέφοντας σημαντικά αρχιτεκτονικά χαρακτηριστικά των κτιρίων. 

1. Διαχείρηση άδειων ακινήτων

Πολυκατοικία Καρπάθου και Σταυροπούλου 

στην πλατεία Αμερικής

Όπως είναι γνωστό υπάρχουν, ιδιαίτερα στην Αθήνα, πολλά άδεια και ανοίκιαστα διαμερίσματα και καταστήματα. Μέχρι να εξομαλυνθεί η κατάσταση πρέπει να βρούμε λύσεις για να μην εγκλωβιστούμε στη στασιμότητα. Υπάρχουν επίσης πολλές οικογένειες και επιχειρήσεις που δυσκολεύονται να πληρώσουν το ενοίκιο κοινόχρηστα κλπ δηλαδή και προσπαθούν να μειώσουν το κόστος διαβίωσης και λειτουργίας. 

Αν οι δύο αυτές ομάδες μπορούσαν να συνεννοηθούν με κάποιο τρόπο και να συμφωνήσουν τότε θα μπορούσε να προκύψει αμοιβαίο όφελος. 

Η σκέψη είναι να δημιουργηθεί ένας φορέας με τη συμμετοχή και εγγύηση του Δήμου, για τη διαχείριση των άδειων διαμερισμάτων και καταστημάτων. 

Σκοπός είναι η αξιόπιστη διαμεσολάβηση μεταξύ ιδιοκτητών και χρηστών για να επιτευχθεί μια εγγυημένη συναλλαγή όπου ο μεν ιδιοκτήτης απαλλάσσεται από τα βάρη μιας ιδιοκτησίας που δεν αποδίδει εισόδημα και σώζει το ακίνητο από τη φθορά, ενώ ο χρήστης μειώνει το κόστος διαβίωσης ή το κόστος λειτουργίας αν πρόκειται για κατάστημα μειώνοντας ή και μηδενίζοντας το ενοίκιο. 

Πολυκατοικία στα Εξάρχεια

-Ο φορέας καλεί τους ιδιοκτήτες να δηλώσουν αν ενδιαφέρονται να παραχωρήσουν την ιδιοκτησία τους για μια τέτοιου είδους διαχείριση.

-Καταγράφονται τα προσφερόμενα διαμερίσματα (τεχνικά χαρακτηριστικά, υποχρεώσεις, εκτίμηση κόστους παρεμβάσεων κλπ).

-Ο υποψήφιος χρήστης μπορεί να επιλέξει από τη λίστα που δημιουργείται. 

Κατά τη συναλλαγή αυτή και εφ' όσον υπάρχει συμφωνία προκύπτουν τα εξής πλεονεκτήματα: 

-Ο χρήστης πληρώνει σημαντικά μειωμένο έως μηδενικό ενοίκιο ενώ αναλαμβάνει τις υποχρεώσεις του ακινήτου (φόροι, συντήρηση κλπ).

-Ο ιδιοκτήτης δεν εισπράττει μεν ενοίκιο (ή εισπράττει κάτι πολύ χαμηλότερο από το παλιό) απαλλάσσεται όμως από τους φόρους και το κόστος συντήρησης του ακινήτου. Χωρίς την απαραίτητη συντήρηση το ακίνητο καταστρέφεται με τελική ζημία για τον ίδιο πολύ μεγαλύτερη.

-Συνολικά επιτυγχάνεται ισοκατανομή των βαρών με αμοιβαίο όφελος τη μείωση του κόστους διαβίωσης ή λειτουργίας για όλους ενώ το Κράτος εξασφαλίζει την είσπραξη των φόρων.

Ειδικά για τα καταστήματα πρέπει να προβλέπεται ενδεχομένως και δυνατότητα αλλαγής χρήσης γιατί σε πολλές περιπτώσεις το κλείσιμο δεν οφείλεται στην κρίση αλλά στην αλλαγή των συνθηκών και των όρων ασκησης του εμπορίου. Καταστήματα, ημιυπόγεια κλπ μπορούν να μετατραπούν σε χώρους στάθμευσης .

Έκτιμώ ότι η κατάσταση που αντιμετωπίζουμε σήμερα έχει ορίζοντα τουλάχιστο 10 χρόνια και επομένως οι λύσεις που θα προταθούν πρέπει να έχουν τέτοιον επίσης ορίζοντα. 

Τέλος και μόνο η καταγραφή θα βοηθήσει τον σχηματισμό εικόνας της κατάστασης που είναι απαραίτητη για τον σχεδιασμό και την εφαρμογή μεγάλων αστικών επεμβάσεων. 

Γιώργος Καστούρας 

2. ΣΧΕΔΙΟ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗ ΑΝΑΒΑΘΜΙΣΗ ΚΤΙΡΙΩΝ 

Αυτά που ξέραμε τελειώσανε. 

Να βρούμε λύσεις λοιπόν! 

Θεωρώ ότι η κατάσταση του κτιριακού αποθέματος από ενεργειακή άποψη έχει επαρκώς περιγραφεί και άρα είναι κατανοητό ότι η ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων είναι στόχος μέγιστης οικονομικής σημασίας. Θεωρώ επίσης ότι στην ελληνική κοινωνία κάθε σπατάλη, συχνά ανεξέλεγκτη και σχεδόν πάντα ιδιοτελής, ταυτίζεται με τη βελτίωση της ποιότητας ζωής και κάθε απόπειρα εξορθολογισμού θεωρείται εκ προοιμίου υποβάθμιση γιαυτό και οι αντιδράσεις είναι πάντα σφοδρές. Για το λόγο αυτό πολιτικές εξοικονόμησης δεν θεωρούνται ελκυστικές από το πολιτικό σύστημα και για αυτό αποσιωπούνται στη καλύτερη περίπτωση ενώ στη χειρότερη και πλέον συνήθη καταγγέλονται ως αντιλαϊκές. Απόδειξη του γεγονότος αυτού είναι ότι 11 χρόνια μετά την ενσωμάτωση της Ενωσιακής Νομοθεσίας για τον έλεγχο Ενεργειακής Επάρκειας των Κτιρίων και πέντε χρόνια μέσα στη χειρότερη οικονομική κρίση (ουσιαστικά χρεωκοπία) δεν υπάρχει καμμία δημόσια ενέργεια προς την κατεύθυνση της εξοικονόμησης. 

Ανύπαρκτη η εξοικονόμηση ενέργειας σε δημόσια κτίρια

Για όλους τους παραπάνω λόγους είναι απολύτως αναγκαία μια γενναία κίνηση από δημόσια πλευρά. Αντί π.χ. να ιδρύουμε απολύτως άχρηστες νέες σχολές Αρχιτεκτονικής, να διευκολύνουμε τους υπάρχοντες χειμαζόμενους μηχανικούς να κάνουν δουλειές που είναι απαραίτητες και δεν τις κάνει κανένας. Η ανεργία να καταπολεμηθεί όχι με επιδόματα αλλά με παραγωγή έργου. Και οι μηχανικοί από την πλευρά τους ας ξεκολλήσουν από τα στερεότυπα του παρελθόντος κι ας ψάξουν να βρούνε λύσεις. 

Γιατί κατ' αρχήν δημόσια κίνηση; 

Γιατί το δημόσιο είναι μεγάλος ιδιοκτήτης ακινήτων και μια πολιτική εξοικονόμησης μπορεί να έχει ορατά και μετρήσιμα αποτελέσματα που προφανώς διαχέονται στην κοινωνία δηλαδή σε μας όλους. 

Η πρόταση που περιγράφεται παρακάτω φιλοδοξεί να δώσει μια διέξοδο προς αυτήν την κατεύθυνση. 

1. Τεκμηρίωση

Δημιουργείται ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ ΚΤΙΡΙΟΥ που περιλαμβάνει: 

-Περιγραφή. 

-Σχέδια (Τοπογραφικά, Αρχιτεκτονικά, Στατικά, Ηλεκτρομηχανολογικά). 

-Φωτογραφίες. 

Οι εργασίες που απαιτούνται σ΄αυτή τη φάση: 

-Συλλογή πληροφοριών. 

-Λογισμικό για την υποδοχή των πληροφοριών. 

-Ψηφιοποίηση. 

-Καταχώρηση. 

2. Εκτίμηση ενεργειακής κατάστασης-συμπεριφοράς.

Κατάταξη, κατάσταση και απόδοση των επι μέρους στοιχείων του κτιρίου.

Υπολογισμός κόστους λειτουργίας. Ενεργειακό ισοζύγιο. 

Δεν αρκεί να γνωρίζουμε το κόστος μόνο ποσοτικά. Χρειάζεται και ποιοτικός προσδιορισμός δηλαδή πως προκύπτει κι απο πού. Χωρίς αυτά τα δεδομένα δεν μπορούμε να επέμβουμε αποτελεσματικά ούτε να ελέγξουμε και ν' αξιολογήσουμε την απόδοση των επεμβάσεων. 

3. Μελέτη ενεργειακής αναβάθμισης 

-Απαιτούμενες επεμβάσεις. 

-Σύνταξη προδιαγραφών. 

-Εκτίμηση κόστους-οφέλους. 

4. Εφαρμογή 

Στη φάση της εφαρμογής όπου και απαιτούνται τα περισσότερα χρήματα πρέπει να βρεθούν γενναίοι και καινοτόμοι τρόποι χρηματοδότησης δεδομένου ότι η χωρίς γραφειοκρατικές αγκυλώσεις παροχή ρευστότητας για το σκοπό αυτό και την ανεργία καταπολεμά, για την οποίαν άλλωστε ξοδεύονται πάρα πολλά χρήματα χωρίς κανένας ποτέ ν' αξιολογεί το αποτέλεσμα, και στην τόνωση της εγχώριας αγοράς συμβάλει (υλικά κλπ) πράγμα που είναι διαρκώς ζητούμενο αλλά μηδέποτε ευρισκόμενο. Το πρόγραμμα “Εξοικονομώ κατ' οίκον” είναι υπόδειγμα γραφειοκρατικής σύλληψης και άρα παράδειγμα προς αποφυγήν. 

Από το πρόγραμμα “Εξοικονομώ κατ' οίκον”

Μπορούν στη φάση της εφαρμογής να τεθούν κατευθύνσεις που βελτιώνουν το ενεργειακό ισοζύγιο με παθητική ή ενεργητική λειτουργία. π.χ.

-Πράσινες στέγες (όπου μπορούν να εμπλακούν γεωπόνοι) 

-Γεωθερμία. 

-Φωτοβολταϊκά. 

-Μικρά αιολικά κλπ. 

5. Ελεγχος και αξιολόγηση της απόδοσης 

Απαραίτητο και κεφαλαιώδους σημασίας μέρος του πρότζεκτ γιατί χωρίς την αξιολόγηση αυτή δεν μπορούμε να ξέρουμε αν τα χρήματα που ξοδέψαμε (που είναι χρήματα Ελλήνων και Ευρωπαίων φορολογουμένων) πιάσανε τόπο. Πρόκειται για στοιχειώδη τεχνική, οικονομική αλλά και πολιτική-ηθική υποχρέωση). Για να το θέσουμε διαφορετικά χωρίς τέτοια απόδοση λογαριασμού δεν μπορούμε να έχουμε πολιτικό πρόσωπο. 

Μέθοδοι και εργαλεία διαρκούς παρακολούθησης του ενεργειακού ισοζυγίου των κτιρίων. 

6. Καταγραφή και προβολή 

Όλο το πρότζεκτ από την εκκίνηση μέχρι την εφαρμογή πρέπει να καταγραφεί και να προβληθεί συστηματικά Μελέτες, σχέδια, φωτογραφίες, βίντεο, κείμενα, ρεπορτάζ, ιστοσελίδες, μεσα κοινωνικής δικτύωσης. 

Η προβολή είναι σημαντική για να ενημερώνεται η κοινωνία για θετικές και αποτελεσματικές πρωτοβουλίες. Για να διευκολύνεται ο προβληματισμός και η αναζήτηση λύσεων. 

Οι αποτελεσματικές λύσεις προβάλλουν οι ίδιες αυτούς που τις εισηγούνται και τις πραγματοποιούν. 

Η προβολή είναι αρνητική και κούφια όταν προβάλλει, πάντα με χρήματα άλλων, ανύπαρκτο έργο. 

Πολυκατοικία  (1935) επι των οδών Ακαδημίας 17 και Βουκουρεστίου . Αρχιτέκτων   Βασίλης Τσαγρής (1882- 1941)

Παρατηρήσεις 

Είναι πολύ σημαντικό από πολιτική άποψη να δώσουμε ένα θετικό παράδειγμα. Δηλαδή να κάνουμε εμείς υποδειγματικά αυτό που απαιτούμε από τους πολίτες. 

Θα πρέπει να διερευνηθούν οι δυνατότητες χρηματοδότησης για κάθε κεφάλαιο του πρότζεκτ. (Επιδοτήσεις, Προγράμματα, Δανεισμός). Η συμμετοχή όλων των ενδιαφερομένων (χρήστες, μελετητές , κατασκευαστές) πρέπει να θεωρείται αυτονόητη. 

Στόχος είναι να ενθαρρυνθεί η συγκρότηση μικρών επιχειρήσεων άνεργων μηχανικών (πρέπει να ορίσουμε τι σημαίνει άνεργος ελεύθερος επαγγελματίας) που μπορούν ν' αναλάβουν κατά προτεραιότητα τουλάχιστον τα τρία πρώτα κεφάλαια του πρότζεκτ. 

Η διακλαδική σύνθεση των εταιρειών είναι απαραίτητη. Πρέπει να αφήσουμε οριστικά πίσω την ξεπερασμένη και χωρίς κανένα νόημα ιστορία του προσδιορισμού “δικαιωμάτων”, ορίων και ελάχιστων αμοιβών για κάθε κλάδο και να πριμοδοτήσουμε την εύρεση λύσεων μέσα από συνεργασίες γιατί σημασία πρέπει να έχει ο ρόλος που μπορεί να παίξει ο καθένας για κάθε συγκεκριμένη λύση. 

π.χ. 

Οι Αρχιτέκτονες ελέγχουν 

-προσανατολισμό, αέρια ρεύματα 

-ανοίγματα 

-υλικά 

-αισθητικό μέρος της μελέτης και της εφαρμογής 

Οι Πολιτικοί Μηχανικοί ελέγχουν 

-κατάσταση υλικών 

-στατική επάρκεια 

-έδαφος 

Οι Μηχανολόγοι-Ηλεκτρολόγοι ελέγχουν 

-δίκτυα κι εγκαταστάσεις 

-φώτα 

-συσκευές 

Στα παραπάνω δεν υπάρχουν όρια και δικαιώματα. Υπάρχει μόνο συνεργασία. Κατά περίπτωση μπορούν και πρέπει να συμμετέχουν και άλλοι π.χ. Γεωπόνοι (Θερμοκήπια, πράσινες στέγες), οικονομολόγοι κλπ. 

Για το συντριπτικά μεγάλο μέρος της κοινωνίας άρα και των μηχανικών από την κατάσταση που ξέραμε (και μας μεγάλωσε) έχει μείνει μόνο το τοξικό μέρος και πρέπει ν' απαλλαγούμε απ' αυτό γιατί μας δηλητηριάζει. Τίποτε απ΄όσα ξεραμε δεν ισχύει πια και δεν υπάρχει καμμιά περίπτωση να ξαναγυρίσουμε εκεί. Θα πρέπει να είμαστε έτοιμοι για γενναίες αποφάσεις πριν τις απαιτήσουμε από άλλους. 

Γιώργος Καστούρας 

Αρχιτέκτων 

5 Νοεμβρίου 2014 

Ο Παντελής Σκάγιαννης

Στον πολύ σημαντικό ιστότοπο της Ερευνητικής Μονάδας Χωρικής Ανάπτυξης (ΕΜΧΑ), στο πλαίσιο των ΔΙΑΛΟΓΩΝ ΟΜΑΔΑΣ ΠΡΩΤΟΒΟΥΛΙΑΣ ΠΟΛΗ+ΚΡΙΣΗ, διαβάστε μια σχετική συζήτηση με τον ΠΑΝΤΕΛΗ ΣΚΑΓΙΑΝΝΗ για τις ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ ΑΣΤΙΚΗΣ ΑΝΑΖΩΟΓΟΝΗΣΗΣ. (κάντε ΚΛΙΚ εδώ ή εδώ)

Κάντε ΚΛΙΚ εδώ για να διαβάσετε το ακόλουθο σχετικό κείμενο:

ΓΙΩΡΓΟΣ ΜΑΔΕΜΟΧΩΡΙΤΗΣ:
ΜΟΥ ΕΚΛΕΨΑΝ ΤΟ ΜΟΛΥΒΙ

Κείμενο που γράφτηκε το 2010 

μόλις βγήκε ο ΚΕΝΑΚ και πριν το  11ο Συνέδριο του ΣΑΔΑΣ.